杨某诉杜某、何某房屋买卖合同纠纷案

（2017）粤0103民初8834号

一、当事人和代理人基本情况及案由

原告：杨某

委托诉讼代理人：杨玉新，北京市东元（广州）律师事务所律师（现为广东品盛律师事务所律师）

江如椰，北京市东元（广州）律师事务所律师

被告：杜某、何某

第三人：梁某

案由：房屋买卖合同纠纷

二、案情简介

2016年原告的哥哥杨哥与被告在广州房天下房地产经纪有限公司介绍下签订《委托办理房屋交易转让手续合同》，约定被告将一房产整套作价50万元出售给杨哥。合同签订后，原告和其哥一共向被告支付了48万元，被告也向杨哥出具了收据。后因原告需要学位房的原因，几方协商后，双方一同到中介公司将买方变更为原告。合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告接收房屋后进行装修。2016年8月原告认为房屋缺少阳台且比合同面积少四平方米，双方为此产生纠纷。原告于2016年8月起诉要求被告退回4平方米的房款并对房屋办理过户手续[（2016）粤0103民初第4844号]。在此案件诉讼过程中，已确认原告房产证上标明有阳台，但房屋现状无阳台。双方争议阳台现由第三人梁某使用，但梁某持有的房产证无阳台。讼争阳台属于原告所购房产之内。由于产权证的登记状况与房屋实际状况不符可能导致无法过户的情形，原告经考虑后撤回这次起诉，重新于2017年11月提起本案诉讼，要求解除与被告签订的《委托办理房屋交易转让手续合同》，被告返还其购房款及利息，赔偿原告律师费、中介费等相应损失并承担本案诉讼费、评估费等相应费用。

原告及其代理人辩称：

2016年2月原告的哥哥杨哥向被告购买某601号房，房屋面积为38.61平米。后由于原告需要学位房的原因，合同买方改为原告。原告支付房款收楼后，发现被告交付给原告的601号房屋面积与房产证登记不符，且缺少了阳台。原告在2016年8月曾起诉要求被告返还房屋的面积差额和办理房屋过户手续。后通过法院对事实的调查，以及向该房屋的隔壁屋601房之一(本案第三人)以及同栋楼其他业主了解，才发现被告的房屋原属于房改房，自被告拥有该房屋以来就是没有阳合，房屋面积本来就不足38.61平米。原告考虑到房屋作为物权具有不可分割性，不得不撤回诉讼。被告在明知该房屋总面积没有38.61平米的情况下，缺隐瞒事实，故意欺骗原告，严重违背诚实信用原则。原告已经按合同约定足额支付五十万元房款给被告，现被告交付的房屋却达不到合同约定的面积，合同目的无法实现。

审判结果：（原告胜诉），广州市荔湾区人民法院作出（2017）粤0103民初8834号民事判决书，判令被告返还原告购房款50元及支付利息，赔偿原告装修损失及房屋上涨损失，驳回原告的其他诉讼请求。

三、案件评析

本案焦点：1.合同主体是否为原告 ；2. 被告交付的房屋是否与合同约定相符。代理人认为，本案中，虽然被告手上的合同尾页没有杨某的签名，但在合同履行过程中，杨某有向杜某、何某二人转账20万元，杨哥事后也表示自己是待杨某付房款，且双方对合同履行产生纠纷后，杜某、何某二人仍在2017年7月向杨某发函要求杨某尽快办理房屋过户手续，即在合同履行过程中，杜某、何某以自己的行为表明同意和确认合同的购买方由杨哥变更为杨某。所以，根据合同法第八十八条规定及上诉杨哥与杜某、何某的行为，可以认定杨哥与杜某、何某二人签订的合同中购房人的权利义务已全部转让给杨某。杨哥与杜某、何某二人签订的合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，杨某购买的38.61平方米得房屋，杜某、何某交付的房屋面积应与合同约定相符。现杜某、何某交付的房屋面积据测绘只有24.1005平方米，即使加上阳台也仅有28.2777平方米减少面积为26.7%，远超法律规定的3%，杨某要求解除合同、退回房款及利息合法合理。

——杨玉新律师（供稿）